3月楼市回暖落空几成定局，取而代之的将是继续观望。

起源：价不跌量不放

又到春暖花开时节，楼市却未见回暖迹象。楼市价格高位盘整、成交量持续低迷、买卖双方持币观望依旧。

“原本想借助房展会炒一把人气，结果没有如愿。”一远郊楼盘代理商在今年第一个大型房展会结束后叹道。这个楼盘位于外环外，均价8000元不到，打出低价房、工薪房的概念吸引买家。房地产研究中心发布的报告显示，3月上半月，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的成交量为36.92万平方米，环比增长了33%，相比去年同期下降了39.7%。此外，去年同期成交量环比增长率高达121%，差不多是今年3月上半月涨幅的近4倍。可见一手房市场“有气无力”。

二手房虽然赚回点人气，但成交量同样疲软。21世纪不动产统计，春节之后每周带看量持续增加，但是各类物业成交总量却持续萎缩。浦东、闵行和宝山三区继续领跑全市成交套数。市中心徐汇和黄浦则明显下降。沪上排名前几位的中介公司业绩量仍在下滑。

动向：观望心态“三足鼎立”

无论是一手房还是二手房市场的低迷，均与市场观望气氛有很大关系。原本预计3月会转暖的市场，因为持续观望而继续徘徊在低谷。

美联物业最新调研显示，看涨、看跌和看平的业主呈现“三足鼎立”局面。其中，认为后市房价波动不明显的业主略占多数，达到了38.46%，认为房价将“略有上涨”和“略有下跌”的分别为27.62%和25.17%。

与大部分业主不看好或看不清后市的心态相对应的是是否降价出售的问题。调查显示，逾四成的业主明确表示，愿意在一定的范围内降价出售手中的物业，三成业主表示“可以考虑”，另外三成业主则表示“不愿意降价”。

在七成考虑降价出售的业主中，43.36%的业主表示愿意接受象征性的降价1-2%，其次为28.32%的业主愿意接受2-3%范围内的小幅降价，而接受降价幅度为5-8%甚至8%以上的业主仅占七成业主中的3.5%和2.1%。

出乎意料的是，今春首个大型房展会坚定了买方的观望心态。前去打探楼市的准购房者发现，宏观调控压力之下，开发商既未实质性打折，新开楼盘也以偏远居多。而在实地看盘中却发现，很多位置尚可的地方，一些楼盘迟迟不开。“货不对口”索性不接盘，看谁坚持到最后。

展望：期待销售旺季拉动

在观望风中，开发商和中介商都将“宝”押在四五月份。

一来3月中下旬开始，将有不少楼盘陆续上市，竞争力度加大，消费者选择范围拓宽，有望带来成交量上升。

二来观望时间拉长会分化小业主的预期。部分开发商的“明折暗降”，自己房屋置换需要、换贷资金压力都会令部分业主对房价有所动摇。

三来5月是楼市传统旺季，借助预期人气吹暖今年楼市。

七成购房者仍坚持观望 四五月或成分水岭 

在三月小阳春尚不明显的状态下，业内认为，接下来两个月的楼市表现，将对今年整体走势起风向标作用。

据知名地产网站日前一项统计显示，有65%的被调查者表示现在还在观望，不会出手买房。只有6%的被调查者明确表示了入市意愿。对现在部分楼盘的降价、促销措施，购房者是否买单？56%的被调查者认为，没多少吸引力，房价根本没降；38%的人认为，房价虽然降了，但幅度太小仍然太贵。也就是说，94%的被调查者对开发商的降价、促销并不买账。

浙商房产赵春雷指出，尽管目前观望气氛弥漫，但市场平淡不会持续很久。供应与需求的基本面在短期内尚未发生重大变化。尽管保障性住房的进程已经进入实质性推进阶段，但任重而道远，尤其是短期内对市场的供应明显是杯水车薪。对于巨大的刚性需求，在近两年内，商品房市场依需担负起主要的供应角色。另外，市场平淡的实质在于心理预期，而非实际需求发生变化。就目前而言，除了受调控政策影响，短期炒房客离场外，刚性需求与长期投资需求并未发生质变，而是观望加剧，这种心理是促成市场短暂平淡的主要原因。上海房地资源局负责人也曾指出，房价除了受供求关系决定外，受心理预期的影响也很大。

四五月成关键时期。不少业内人士指出，由于四五月是传统旺季，楼市何去何从，接下来的两个月至关重要。易居房地产研究院研究所副所长杨红旭认为：今年房地产业发展有两大主线：一是加强住房保障，去年已出台“24号文”、《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，今年最多会有一些配套性的小措施出台。另一条是稳定房价，将继续通过信贷、税收等手段抑制投资投机需求，同时通过增加土地供应和盘活闲置用地，缓和住宅供应紧张局面。由于宏观经济今年同时面临过热和过冷的双重风险，如果上半年经济和楼市出现明显下滑的局面，也不排除下半年房地产宏观调控有稍稍放松的可能性。但2008年全国楼市很难复制2007年热潮，稳定发展的可能性最大。