在很多业内人士看来，住宅产品中，高端产品是一直比较能抗跌的，相对中低端住宅，在很多情况下，确实如此。但在目前宏观经济快速下行和楼市整体低迷的情况下，高端住宅也有些扛不住了。上海有两个突出例子，一是新天地板块去年最高单价飙到10万元的楼盘，今年出现了不足5万的成交个案；二是小陆家嘴的老牌大型豪宅，二手房价格已有低至近二万单价的，几乎重现2005年底2006年初的行情。 

高端产品主要有两类需求，一种是自住需求，是改善需求中的高级阶段，另一种是投资需求，或者投资兼自住的需求。高端产品通常是指那些面积超过220平方米，总价较高的产品，此类产品的产品品质很高，一般都享有景观或地段等稀缺的资源。 

由于购房群体都是高收入阶层，对贷款政策、利率政策等调控手段敏感度不高，从近几年成交数据来看，高端产品成交比重较为平稳。上海的高端产品的成交比重2006、2007年开始一直保持在8-9%之间，2008年的成交占比约为8%左右，2009年、2010年预计也将保持在7-8%水平。从全国主要城市来看，面积超过220平方米的高端产品的成交占比基本保持稳定，北京的高端产品相比2007年有所下降，2008年则稳定在5-7%之间，而广州、成都、天津的高端产品的成交比重则稳定在2-4%之间。 

         长三角城市高端产品的成交比重

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

 产品稀缺是高端产品的制胜之道。在2008年上半年全国市场开始出现调整，首置、改善产品的成交量均受到政策的影响陷入销售低迷的情况下，高端产品却由于客户购买力较强，对政策调控敏感度不高，而脱离市场整体走势，部分高端产品甚至取得不俗的销售业绩。2008年第二季度，各城市都出现了高端楼盘旺销的案例，这些项目凭借不可复制的地段优势，精心设计的产品，保值增值的潜力赢得了高端客户的青睐。

然而，由于这次全球金融危机影响深远，不仅使外资高管收入下降，也使国内企业主身价缩水，而这些金字顶端的人正是高端住宅的消费和投资群体。2008年上半年，整体经济下滑的迹象尚不明显，高端市场由于其稀缺的产品属性，调整趋势并不明显。在进2008年入下半年后，市场开始走下坡路，高端产品下半年成交量下滑。2008三季度高端住宅成交套数环比下跌均超过20%，四季度成交套数环比下跌30%左右，其中广州下跌56%。