清波片区，东立清水河畔卖到了6200元/平方米，龙湖翠微清波均价6800元/平方米，紧邻的鸿运之星起价3380元/平方米，二期均价4300元/平方米。相似的地段，相同的配套，价格差距竟有2000元/平方米之多，除了产品形态、户型、品质等因素，与前两个楼盘最大的区别在于鸿运之星是40年产权房。

近年来，成都市内出现了大量的非住宅用地建成的住宅项目，如香槟广场、时代华章、东恒国际、新城市广场、东城攻略、麦里基银座等；目前在售的金府银座、珠江国际花园二期、花样年花好圆、莲花逸都、玉林品上、长益商业寓所等都是40年或50年产权房。究竟在40年、50年产权背后隐藏着怎样的优劣势？买此类产品居住或投资，哪些价值和风险？它们究竟是投资的鸡肋还是香饽饽？

部分40年产权房 已售楼盘:

在售楼盘:

另类住宅“异军突起”

40年或50年产权房，属于房地产开发中土地规划用途与开发用途不完全一致的情况。非住宅用地按照住宅使用功能设计和建设，能满足居住需求，但其房屋性质非住宅，土地使用年限为40年或50年，市场上称此类物业为“40年或50年产权房”、“商用住宅”。

尺度地产统计，近几年成都楼市40年或50年土地使用年限的楼盘大约有2－3成；特别是2007年6月到8月，拿预售证的项目有4－5成都是40年土地使用年限的，仅8月，40年土地使用权房就将近100个。物业形态多位投资型小户型，酒店式公寓等，价格普遍比周边楼盘低1000元/平方米－2000元/平方米左右，投资者比例较大。

从过去的市中心内小地块，到现在三环路以外地块，为何40年、50年产权住宅如雨后春笋？

土地性质实在开发商拿地的时候就已经明确定了。商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质，如新开区域的商业配套用地，是为区域居住提供的未来生活配套。

但现实却是：在新兴区域发展初期，由于房地产开发不成熟、入住人口少等原因尚不具备较好的商业氛围，如果坚持开发纯商业用房将很可能与市场脱节，销售艰难；而住宅价值明显较高，且易于销售变现。因此，开发商大多都会采取变通方式——部分项目在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制，在功能上偏向住宅功能，结合市场效应，从而出现了综合用地、商住用地上的住宅项目。

(我国土地出让使用年限)

居住用地（商品房用地）：70年

工业用地（工厂、工业区）：50年

教育、科技、文化、卫生、体育等带有福利性质的用地：50年

商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地：40年

其他综合类性质用地：50年 

40、非40优劣大比拼

在卖房的时候，鸿运之星的开发商说，项目土地成本较低，楼面地价比周边项目低600－700元/平米，而开发商的其他成本，如建安成本、管理成本、税务等都是一样的，但实际销售价格低近2000元/平米，购房者肯定占便宜。珠江国际花园的置业顾问向客户解释：相对于70年产权的房子而言，40年产权其实面临的是同样的问题，都会得到法律的保障，40年后自动续期，所面临的问题都会得到合理解决。但事实究竟是怎样的？买此类物业有哪些便宜，又有哪些不得不面临的问题？

优势——“40年、50年产权住宅”对于相应客户的群需求有较为准确把握。一般都处于区域较为核心的位置，在设计上往往倾向投资型或过渡型产品，以中小户型为主，在规划和设计上，无法与高端的住宅相比，但其设计实用、紧凑。因此，对于投资型置业者或是3年－8年的过渡型置业者来说，是一种选择。

地段好： 这类项目往往处在市中心较好的位置，地段稀缺。例如东大街、西大街、玉林等区域，周边居住氛围成熟，交通便利。特别是东大街上的项目，具有明显的CBD商务功能：一方面，有的项目本身立项是写字楼，因而可以注册公司；另一方面，可以将房子出租给小公司，租金收益远大于普通住宅。据了解，此类优势地段的项目投资比例高达30%－40%。

门槛低： 低总价的投资门槛，是“40年、50年产权住宅”受投资客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30平方米－90平方米之间，特别是一些30平方米-50平方米的户型，对于许多初次置业的青年人或投资者，门槛较低，接受度高。

劣势——由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但由于收费标准不同，生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。

生活费用不确定： 按商业用途规定，水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。

税费无优惠： 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策，为1.5%；而40年、50年产权的住宅，契税按3%缴纳。

如果五年后出售，普通住宅有很多税费优惠，但商业用地的住宅就要按全额最高标准征税，最多差5.6%营业税和1.5％契税，以50万元的房子为例，交易税费相差3万多元。

贷款限制： 买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能贷五成或六成；利息也不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。

产品结构受影响： 商住物业受朝向、采光、进深等限制较少，居住舒适度较普通住宅低，一般没有露台、空中花园等。

如何投资40年产权房

地段潜力： 要了解地段的前景，综合比较地段和价格优势。对3－5年内转手的短线投资者，要选择目前尚不成熟但有潜力的区域，升值空间预留充分；长线投资者则更倾向于城市核心区的好地段，便于出租。

面积总价： 总价至少低于相邻的70年产权住宅15％－20％，面积80平方米左右2房或小3房最佳。短线投资宜选择价格优势较大的，这样便于在转手时相较普通住宅也有一定价格优势。

付款方式： 由于是非住宅土地使用性质，按揭贷款的首付比例和利息都比普通住宅高，建议在经济情况允许情况下尽量选择一次性付款；实在要贷款，以10年按揭较为合理。

确定合法： 要确定物业的合法性，最基本的《国土证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》五证要齐全。

给40年住宅算笔账

以面积为80平方米，单价比同区域相邻楼盘低1000元/平方米为例，买房时总价大约便宜8万元。
居住成本：普通住宅水费2.1元/吨，商业住宅4元/吨；普通住宅电费4.5角/度，商业住宅8角－1元/度；按普通住宅正常情况每月150元的水电开销，商业住宅一年的水电费高1800元，40年高7.2万元。

“40年、50年产权房” 高出的居住成本与省下的购买成本大致相抵。